Những rủi ro nào có thể gặp phải khi mua đất nông nghiệp?

Mua đất nông nghiệp để ở hoặc để đầu tư luôn tiềm ẩn khá nhiều rủi ro. Mọi người cần phải lưu ý những rủi ro này trước khi quyết định mua đất nông nghiệp.

Thời gian gần đây, cơn sốt mua đất nông nghiệp đang nổi lên và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Những người lao động thu nhập thấp mua đất nông nghiệp với mong muốn có được một nơi ở tốt giá rẻ. Những nhà đầu cơ lướt sóng mua đất nông nghiệp với kỳ vọng giá đất sẽ tăng dần lên và thu được lợi nhuận. Nhưng trên thực tế, vẫn tồn tại khá nhiều rủi ro khi mua đất nông nghiệp mà mọi người nên chú ý.

Đất nông nghiệp là gì?

Căn cứ theo Điều 10 Luật đất đai 2013, đất nông nghiệp được phân loại thành các nhóm đất sau: Đất trồng cây hàng năm; Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác.

Cần chú ý những rủi ro có thể gặp phải khi mua đất nông nghiệp

Pháp luật quy định như thế nào về việc chuyển nhượng, mua bán đất nông nghiệp?

Các trường hợp đất nông nghiệp không được chuyển nhượng, mua bán, tặng cho

Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất…..

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”

Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

Căn cứ Điều 130 Luật Đất đai 2013:

“Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.”

Trong đó, hạn mức giao đất nông nghiệp của của hộ gia đình, cá nhân được quy định cụ thể tại Khoản 1, 2 và 3 Điều 129 Luật đất đai 2013.

“Chính phủ quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân phù hợp với điều kiện cụ thể theo từng vùng và từng thời kỳ.”

Nội dung này được hướng dẫn tại Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Có nên mua đất nông nghiệp để ở hoặc đầu tư hay không? Những rủi ro gì khi mua đất nông nghiệp?

Hiện nay, giá đất nông nghiệp vẫn còn rất thấp so với đất thổ cư. Chính vì lẽ đó, nhiều người dân hoặc nhà đầu tư thường chuộng mua đất nông nghiệp. Tuy nhiên, tồn tại rất nhiều rủi ro liên quan đến vấn đề pháp lý mà các bạn cần phải nắm rõ trước khi quyết định mua đất nông nghiệp.

Khó xác định được giá trị thực của đất nông nghiệp

Lợi dụng cơn sốt đất nông nghiệp, nhiều người đã đẩy giá đất nông nghiệp lên cao hơn nhiều so với giá trị thực của nó. Nếu bạn chọn mua đất nông nghiệp để đầu tư thì rất khó để có lợi nhuận cao vì giá đất nông nghiệp khó có biến động nhiều như đất thổ cư.

Khu đất nông nghiệp không được phép chuyển đổi thành đất thổ cư

Hiện nay, nhiều tỉnh, thành có những quỹ đất nông nghiệp không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng. Bạn sẽ không được phép xây nhà trên những khu đất nông nghiệp này. Vì vậy, khi mua bán đất nông nghiệp, bạn cần phải xác định rõ khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng của lô đất nông nghiệp đó.

Mua đất nông nghiệp không thể chuyển thành đất thổ cư khi xây nhà sẽ bị cho là xây dựng trái phép

Khu đất nông nghiệp có sổ chung, sổ đồng sở hữu

Trong trường hợp bạn chỉ mua một phần của khu đất nông nghiệp, bạn nên yêu cầu người bán thực hiện thủ tục tách thửa đất, tách sổ chung thành sổ riêng cho khu đất bạn mua. Việc này sẽ tránh cho bạn những rắc rối về sau nếu không may xảy ra tranh chấp.

Ngoài ra, bạn cũng nên chú ý trường hợp khu đất nông nghiệp bạn mua có sổ đồng sở hữu của nhiều người để tránh những tranh chấp có thể xảy ra sau này.

Mua đất nông nghiệp có sổ đồng sở hữu nên chú ý rủi ro có thể tranh chấp

Xem thêm: Tại sao cần phải có sổ đỏ, sổ hồng trước năm 2025?

Khu đất nông nghiệp nằm trong diện quy hoạch đất của địa phương

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương thường được công khai trên các phương tiện truyền thông đại chúng nhưng rất ít người chú ý đến. Trên thực tế, khi mua đất nông nghiệp, bạn phải đặc biết quan tâm đến vấn đề này bởi những rủi ro có thể gặp phải như sau:

⦁ Nếu khu đất nông nghiệp bạn định mua không nằm trong diện quy hoạch thành đất ở của địa phương, bạn sẽ không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất ở.

⦁ Nếu khu đất nông nghiệp bạn định mua nằm trong diện đất dự trữ của địa phương và sẽ được dùng cho các mục tiêu phát triển địa phương trong tương lai, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đối với khu đất này là không thể thực hiện.

⦁ Nếu khu đất nông nghiệp đó sẽ bị thu hồi, đền bù giải phóng mặt bằng, khi đó, bạn sẽ nhận được khoản tiền đền bù dành cho đất nông nghiệp vốn dĩ vô cùng thấp.

Theo dõi thông tin về quy hoạch đất của tỉnh Đồng Nai tại website Cổng thông tin điện tử tỉnh Đồng Nai.

Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất khá cao

Tùy theo từng khu vực, từng địa phương, chi phí để chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất thổ cư sẽ khác nhau. Bạn nên tính toán và tìm hiểu kỹ thông tin này để tránh tốn kém thêm nhiều chi phí.

Trên đây là những rủi ro mà Đất vàng Long Khánh có thể kể đến khi mua đất nông nghiệp để làm đất ở hoặc để đầu tư sinh lời. Hy vọng đây sẽ là những hiểu biết bổ ích giúp bạn phòng và tránh những nguy cơ tiềm ẩn khi mua đất nông nghiệp.