Sổ đỏ bị thu hồi, hủy bỏ thì có mất quyền sử dụng đất hay không?

Ai trong chúng ta cũng biết sổ đỏ là giấy tờ dùng để chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của công dân. Như vậy, trong một số trường hợp khi sổ đỏ bị thu hồi, hủy bỏ thì quyền sử dụng đất hợp pháp đó có bị mất đi hay không? Chúng ta cùng trả lời câu hỏi trên bằng cách nhìn lại một án lệ vừa được công bố.

1. Án lệ số 36/2020/AL – quyền sử dụng đất của công dân khi sổ đỏ bị thu hồi

Ngày 25/02/2020, Chánh án Tòa án Nhân dân Tối cao đã ra Quyết định 50/QĐ-CA về việc công bố Án lệ số 36/2020/AL. Nội dung của Án lệ như sau:

Tóm tắt tình huống của Án lệ

Ông C và bà T có vay của Ngân hàng V một khoản tín dụng là 900 triệu đồng và thế chấp quyền sử dụng đất của mảnh đất hai ông bà đã nhận chuyển nhượng từ bà H.

Khi khoản nợ đến hạn thanh toán, ông C và bà T không đủ năng lực để trả nợ. Ngân hàng V yêu cầu Chi cục Thi hành án dân sự tiến hành phát mãi tài sản thế chấp để trả nợ cho ngân hàng V. Ông C và bà T cũng đồng ý với yêu cầu của Ngân hàng V.

Tuy nhiên, trong quá trình Hợp đồng Thế chấp đang có hiệu lực thì sổ đỏ của mảnh đất thế chấp lại bị thu hồi do có sai sót về mặt diện tích được ghi nhận trong sổ đỏ.

Ông C và bà T đã khởi kiện vụ án hành chính nhưng cả Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm đều không chấp nhận yêu cầu của ông bà, tuyên bố Hợp đồng Thế chấp vô hiệu và buộc ông bà phải trả toàn bộ số nợ gốc và lãi cho ngân hàng V theo Hợp đồng Tín dụng.

Nội dung của án lệ

Sau khi Ngân hàng V kháng nghị giám đốc thẩm, Tòa giám đốc thẩm đã ra quyết định như sau:

• Việc thế chấp quyền sử dụng đất giữa ông C, bà T và ngân hàng V là đúng quy định của pháp luật.
• Việc thu hồi, hủy bỏ sổ đỏ do có sai sót về diện tích đất không làm mất đi quyền sử dụng đất hợp pháp của ông C, bà T.
• Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông C, bà T với bà H được công nhận là hợp pháp do không có tranh chấp nào giữa hai bên.
• Trước khi có quyết định thu hồi, hủy bỏ sổ đỏ thì Hợp đồng thế chấp giữa ông C, bà T và Ngân hàng V đã được ký kết, do đó, việc Tòa sơ thẩm và phúc thẩm tuyên bố Hợp đồng Thế chấp vô hiệu là không đúng.

Các quyết định trên của Tòa giám đốc thẩm cũng chính là nội dung của Án lệ 36/2020/AL.

Tham khảo nội dung chi tiết của Án lệ 36/2020/AL tại đây.

Việc thu hồi sổ đỏ không làm vô hiệu hóa hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông C, bà T và bà H

Phân tích, nhận định từ nội dung của án lệ

Từ những nội dung của Án lệ 36/2020/AL nêu trên, có thể rút ra hai nhận định quan trọng sau:

• Một là, việc thu hồi, hủy bỏ sổ đỏ không làm mất đi quyền sử dụng đất hợp pháp của người nhận chuyển nhượng đất vì việc chuyển nhượng đất diễn ra đúng quy định, các bên không có bất kỳ tranh chấp gì liên quan đến việc chuyển nhượng này.

• Hai là, Hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất cũng được giao kết một cách hợp pháp trước khi có quyết định thu hồi, hủy bỏ sổ đỏ. Do đó, việc Tòa án các cấp sơ thẩm và phúc thẩm tuyên bố Hợp đồng Thế chấp vô hiệu là không đúng.

Việc thu hồi sổ đỏ không làm vô hiệu hóa hợp đồng thế chấp

Như vậy, chúng ta đã câu trả lời cho câu hỏi về sổ đỏ và quyền sử dụng đất hợp pháp của công dân:

Về cơ bản, chỉ những ai có quyền sử dụng đất mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay còn gọi là sổ đỏ. Có sổ đỏ trong tay, công dân có thể dễ dàng thực hiện những giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất của mình. Khi không có sổ đỏ, việc thực hiện sẽ gặp rất nhiều khó khăn nhưng không có nghĩa là quyền sử dụng đất hợp pháp của công dân không tồn tại.

Với những phân tích, nhận định trên của chúng tôi, hy vọng các bạn đã có cái nhìn tổng quan về mối liên hệ giữa sổ đỏ và quyền sử dụng đất hợp pháp của công dân. Những quy định trên có thể được xem là hợp tình, hợp lý, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của công dân.