Tư Vấn
05/11/2020 - 12:51 PMLâm Lê 82 Lượt xem

Trong giao dịch mua bán nhà đất, không ít trường hợp người bạn nhận tiền đặt cọc nhưng không bàn giao nhà đất đúng hạn. Nên xử lý như thế nào trong trường hợp này?

Giao dịch mua bán nhà đất không phải lúc nào cũng diễn ra suôn sẻ mà sẽ có những tình huống bất ngờ xảy ra. Chuyện người bán nhận tiền đặt cọc nhưng không bàn giao nhà đất đúng hạn như trong Hợp đồng đặt cọc cũng thường xuyên xảy ra. Chúng ta cùng tìm hiểu những quy định pháp luật có liên quan để xử lý tình huống trên.

Từ tình huống thực tế người bán không thể bàn giao nhà đất dù đã nhận tiền đặt cọc

Ông T (ngụ ở TP.HCM) ký hợp đồng đặt cọc mua một căn nhà của bà H, trong đó, ông T tiến hành đặt cọc 400 triệu đồng cho bà H để làm đảm bảo cho giao dịch. Căn nhà này được bà mua từ ông Tr. Ông Tr và bà H đã ký kết hợp đồng mua bán nhà có công chứng nhưng tại thời điểm ký Hợp đồng đặt cọc bán lại nhà cho ông T, bà H chưa thể hoàn tất các thủ tục để được cấp sổ đỏ.

Tại Hợp đồng đặt cọc, ông T và bà H thống nhất rằng bà H phải hoàn tất các thủ tục sang tên bà trên sổ đỏ. Thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Hợp đồng đặt cọc, nếu bà H không thể bàn giao nhà đúng hạn, bà sẽ phải trả lại 400 triệu đồng tiền cọc cho ông T và chịu phạt số tiền 400 triệu đồng.

Tuy nhiên, đến thời hạn trên, bà H không thể thực hiện đúng như cam kết trong Hợp đồng đặt cọc. Nguyên nhân được bà giải thích là do ông Tr – chủ cũ của căn nhà – đã xây dựng nhà không đúng với giấy phép khiến bà phải mất thời gian lâu hơn để thực hiện các thủ tục sang tên. Bà H cho rằng đây là nguyên nhân khách quan và bà hoàn toàn không cố tình không bàn giao nhà đúng hạn. Vì vậy, bà không chấp nhận chịu phạt vi phạm Hợp đồng mà chỉ đồng ý trả lại tiền cọc cho ông T.

Không bàn giao nhà đất đúng hạn như quy định trong Hợp đồng đặt cọcKhi người bán không thể bàn giao nhà đất như thời hạn trong Hợp đồng đặt cọc

Cách xử lý trong trường hợp người bán không bàn giao nhà dù đã nhận tiền đặt cọc

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về trường hợp này như sau:

“Điều 328. Đặt cọc

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo quy định trên, trường hợp người bán cố tình không bàn giao nhà đất đúng hạn thì bị buộc phải trả lại tiền cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, thường được coi là tiền phạt do vi phạm Hợp đồng đặt cọc.

Đối với trường hợp vì một nguyên nhân khách quan mà người bán không thể bàn giao nhà đất đúng hạn cho người mua, chúng ta sẽ căn cứ theo nội dung của Án lệ số 25/2018/AL để xử lý.

Nội dung của án lệ quy định rằng, nếu có căn cứ để xác định được bên nhận đặt cọc không thể thực hiện đúng với cam kết là do nguyên nhân khách quan, không phải lỗi của bên nhận đặt cọc thì người bán nhà đất không phải chịu phạt tiền cọc.

Yếu tố khách quan có thể xem xét trong trường hợp này bao gồm: người bán bị bệnh nặng không thể thực hiện thủ tục sang tên nhà đất; cơ quan có thẩm quyền chậm trễ trong việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người bán v.v.

Trong trường hợp trên, hai bên nên thỏa thuận lại trên tinh thần tích cực, thiện chí, và cảm thông với những khó khăn do nguyên nhân khách quan của bên bán. Người mua và người bán có thể lập một Hợp đồng đặt cọc khác để dời thời điểm bàn giao nhà đất đến khi người bán được cấp Sổ đỏ. Ngoài ra, người bán cũng có thể trả lãi cho số tiền nhận đặt cọc theo lãi suất ngân hàng, xem như một hình thức chia sẻ thiệt thòi với người mua.

Không bàn giao nhà đất đúng hạn như quy định trong Hợp đồng đặt cọcBên mua và bên bán nên thỏa thuận lại trên tinh thần thiện chí, hợp tác

Trường hợp người bán không thể bàn giao nhà đất đúng hạn cho người mua dù đã nhận tiền đặt cọc vẫn thường xuyên xảy ra. Trừ khi người bán cố tình, nếu do những nguyên nhân khách quan thì hai bên nên thể hiện tinh thần thiện chí, hợp tác để giao dịch được suôn sẻ, tránh những tranh chấp không đáng có.


Tin liên quan

Chia sẻ bài viết: 



Bình luận:

Hỗ trợ trực tuyến

ĐẶNG MINH

0979067839

Nhà đất bán tại Long Khánh
Nhà đất cho thuê tại Long Khánh
Tư Vấn
Phong thủy
Tin tức
Tư Vấn
TIN NỔI BẬT

Đất Vàng Long Khánh

Trụ sở: Số 8, Lê A, Suối Tre, Thành phố Long Khánh, Đồng Nai

Hotline: 0979067839 - Email: minh.bdslongkhanh@gmail.com

Copyright © 2019 https://datvanglongkhanh.com/

 

GEM SKY
GEM2
messenger icon zalo icon